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土地活用

2012/3/10

究極の土地活用3

久々のブログ更新です。

前回の記事で余りにも沢山のお問い合わせを頂いたので
もしや、更新しない方が良いのかと都合良く考えサボっておりましたw

余り更新がないと、kkenji1が消えたと噂されそうなので、
更新します(苦笑)

昨日は、
現場巡回→
現場定例→
ゼネコン2回目の見積チェック→
お施主様とゼネコンさんと日本ハーテクトさんとの飲み会
と、目まぐるしく動いており、相変わらず元気にしておりますので
ご安心ください。

巡回中現場も順調そうです♪


定例現場も内装が着々と進んでおります♪


1億後半の見積中物件のゼネコン2回目の結果も、
9社相見積の最安値(1社、相当間違えて出してる見積金額)から11%以上コストダウンでき、
まずまず予想通りでしたので、
これからVE等も含めて気を引き締めて請負契約まで完遂したいと思います。
(このまま行けば、RCラーメン構造、エレベータ、杭有で坪65万(法床)切りそうです♪)

それでは、長らくお待たせした前回の予告である
「究極の土地活用とコストの最適化」
について書いていこうかと思います。

土地活用をする際に、本来は、最も考えなくてはいけないのが、
建設コストです。


しかし、これについてお施主様が建設関係者から語られることは、
殆どの場合はありません。

ゼネコンが受注できる、より高い金額を探るのは当然ですし、
設計事務所は、建設業の仕組みの上で、
下請に払う原価を知ることが出来ないので、
コストについて厳密に議論していくことは出来ません。

ところが、何処でも聞くことの出来ない話をネット上でコスト屋が呟いておりますので、
見れてしまう便利な世の中です(笑)

それでは、コストの最適化の手法を2つ書いていきましょう。
1.仕様選定(VE)
2.CM
です。

2のCMについては、これまで散々書いていますが、
私がCMと呼んでいるのは、プロジェクト・マネジメントではなく、
専門工事会社の入替えを伴う見積交渉業務です。

プロジェクト・マネジメントだけを指して、
CMと呼んでいる会社もありますが、
これはCMとは思ってはいけないものだと思います。

プロジェクト・マネジメントはCMをやれば
必然的に付いてくるもので、そこにFEEを掛けるようなことは、
建設する為に本来、必要ではない費用を、
お施主様に負担させるようなことになりますので、
好きではありません。

また、仕様選定(VE)なども、コツがありますので、
これだけをCMと呼ばれていることもありますけど、
これだけではCMではないと思います。
(VEは無償でやってます。)

それでは、皆さんが最も気になると思う1の仕様選定について、
基本的な事をまず書きます。

建設予定エリアの賃料と、想定する入居者属性を頭に叩き込んでください。

そこが、マンションVEのスタートです。

賃料や属性に見合った物を付けなくては、
建設費を安くしたけど賃料も落ちる、
又は、内見者に人気がなくなるので、
本末転倒です。

自分が不動産賃貸業者になったときに、
どう、ターゲット属性のお客さんの気持ちを盛り上げながら案内をするかを考えながら
VEをしていくと良いと思います。

そのために入口側にお金を掛けてください。

駅方向からのファザード、正面ファザード、エントランスについては、
内見者も、入居した後の生活にワクワク感を持って見に来るのですから、
ここで、ハートの半分以上を持っていけるぐらいの
仕様にするべきだと思います。

合せ乳白ガラスを手摺ガラスなどのポイントに使うと、
高級風のアクセントになりますし、
手摺の形も値段を上げて持ち出しタイプの物を使うと
印象は良くなります。

特に、賃料が高いエリアでは、
ここには徹底的に資金を投入するべきです。
(東京でも極限られたエリアでしかやる必要は無いですけど)

次に、田んぼの中の土地活用で建てるのでなければ、
玄関床・上框には磨きタイルを貼りましょう。
Pタイル(シート状の建材・タイルじゃありません)や木の上框を使うVEをしている物件もありますが、
これは、そんなにお金が掛からずに印象が良くなるので、
本物のタイルを貼りましょう。

一方で、内装材、クロスやフローリング、
建具関係は特殊な賃料が取れるエリアでなければ普及品で十分です。

妙な建材を使うと、後々のメンテで苦労します。

アクセントクロスをポイントで入れるぐらいであれば、
まだ良いですが、ここで妙な材料を使う仕様の場合は、
VEを検討するべきだと思います。

住宅設備関係は、今の時代、首都圏で新築するのであれば、
ユニットバスのアクセントパネルや、サーモ水洗、
メタルのシャワーヘッド程度は
標準装備しておいた方が良いと思います。

キッチンは好みもありますが、
天板は人造大理石を使った方が高級感が出ます。

住設関係は、きちんとしたメーカーのものを、
如何に安く入れるかを考えたほうが宜しいかと思います。

但し、コストパフォーマンスの点から
40崢度までの賃貸に1216以上のサイズのユニットバスは入れる必要は無いと思います。

お風呂が好きな方は、
ユニットバスではない在来の浴室にしたいなんて考え方も
あるかと思います。

これは、予算次第で遊んでみても良いかもしれませんが、
メンテの事を考えたらユニットバスの方が良いと思います。

在来の浴室は、デザイナーの間ではFRP防水で終わりというのが流行っていますが、
個人的には5年後10年後、どうなっているのか心配です。

お金をかけて物件の強みであったはずの部分が、
汚れや傷が目立つ頃になったときに、
物件の弱点になるような気がします。

在来浴室にするなら、止めはしませんが防水の上に少くともタイルぐらいは
貼ってあったほうが良いと思います。

マンションは建った瞬間に写真を取って終わりの
作品では無く、40年以上に渡って入居者が使い続けるものですから。

賃料を上げながら、
何処でコストを抑えて坪単価を下げるのか?


究極の土地活用では、相反する課題に対し、
最適なスイートスポットを探すために、
全体のバランスを見ながら考えていく必要があります。

そこから先に、誰も真似することのできない
真のCMを行使することにより、究極の土地活用は成功できるものだと思います。

私は、仕事としてCMをやっていますが、
「自分の土地であれば、このようにする。」
ということを基準にアドバイスしているつもりです。
(勿論、アドバイスは無料です。)

土地活用を検討されると色々と迷うこともあるとは思いますが、
「探していた答えが、ここにあった」
のだと、
一人でも多くの方に思っていただけるように
日々、精進していきたいと思います。

メールフォームから、お気軽にお問い合わせ下さい。
お待ちしております!


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