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用語集

2011/10/8

日影規制と真北測量

今日は日影規制と真北測量(しんぽく)について書いてみます。

日影規制については、
江戸川区のホームページ
にチラッと書いてあるのでこちらを見てください。

日影規制はCADを使えないと出来ないので、
設計事務所にボリュームチェックをお願いする時に、
チェックしてもらいます。

重要なのは北の向きです。

不動産の物件概要書や契約書の中で
大体の北の向きは求められますが、
建築確認審査機関が日影をチェックするときに求める北の向きは、
厳密な真北を求められるケースが多いです。

特に中高層で紛争が起こりそうなエリアで日影が際どい場合。

厳密な真北は、測量屋さんが特殊な真北測定器を使って、
太陽の位置を追いかけて、北の向きを
測定します。

例えば、真北が敷地境界に対し0度である下のケース場合、
外側の変な形の輪っか(冬至の1日の内で3時間日影になるエリア)は、
点線の敷地から10mのライン(緑)に入ることが、
規制のクリアに求められ、入っています。
内側の変な形の輪っか(冬至の1日の内で5時間日影になるエリア)も
5mのライン(青)に入っています。

(↑クリックすると大きく見えます。)

同じ敷地、同じ高さで真北の向きを4度ふらせると、
どうなるでしょう。

外側の輪っか(冬至の1日の内で3時間日影になるエリア)は、
点線の敷地から10mのラインから、北西の位置で若干はみ出ています。


このままでは、建たないので階高や建物を若干南側に縮めたりする
調整が必要になってきます。

地主さんであれば、自分の土地なので、
測量を細かくやってからプランを入れるのですが、
土地を買う場合、普通は所有権の移転が終わるまでは、
買主側での現況測量には入れませんので、
真北測量も中々入れません。

売主側からは地積を証明する測量図は殆ど出てきますが、
北の向きの度数までは厳密には書いてなく、
十字の方角を示す絵が一緒に乗っているケースが殆どです。

設計事務所に、ボリュームチェックをお願いするときは、
真北測量は行われない状態で、測量図だけが渡されるのですが、
大体の北の向きを、測量図をスキャナーを使ってCADに落とし込んだり、
住宅地図と照らしわせたりしながら、
大体でボリュームチェックをして収支を組んで、
土地の引渡し後に、真北測量をしてから微調整をするケースが
殆どです。

一般的な、測量図に乗っている北の向きが
全く違うということはないのが、殆どですが、
厳密な真北測量とは微妙にずれているので、
若干、日影について余力残しでボリュームを入れるようにしている
ケースもあります。

事業主が、それなりの真北測量の資料を与えていないのですから、
まともな設計事務所であれば、
頂いた資料から出来る範囲でボリュームチェックをして、
図面の隅っこには、
※実際の設計には真北測量が必要となります。
といった但し書きが書いてあって、
図面を渡すときにも説明してくれます。

土地を買われて新築不動産投資をされる方は、
真北が、日影に対してどれだけ重要で、
こういう調整があるんだということは、
頭の片隅に入れておいてください。


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