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建設費改善コラム

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2011/9/2

自信が確信に変わる瞬間

新築の流れの中で、概算見積をして、
事業性を検討し、土地を買ったり、建てることを決めたり、
日常生活とは、かけ離れたものに向かっていきます。

事業を決定した後に、本設計をし、見積図面を作って、
CMにより、建設費の本見積をしていきますが、
事業決定の根幹となるのが概算見積であるので
概算見積には神経を使います。

下は、土地を購入した場合の流れですが、
地主さんの案件であっても神経の使い方は全く同じです。


概算見積で事業性の検討し、良ければ、
プロジェクトが進んでいくのですが、
見積開始までに、深夜に人知れず何度も何度も計算を見直してみます。

勿論、これまで、正式に概算見積をご提出した物件で金額を外したことはありませんが、
建設費相場は株式相場と同じように変動するものですし、
お客様の希望を聞いていく中で微妙に仕様が変わっていったり、
初めてやる設計事務所の図面では癖などの分析も必要となります。

動く金額も大きいので、自分の概算を信用し、
お客様のために予算内に押さえ込まなくてはいけないという、
プレッシャーは、計り知れないものがあります。

お施主様からはCMをすることにより、
当然10%以上相場より安くなるというのは、
求められていますが、
自分のやり方のCMで概算を出すということは、
予算内に収めなくてはならないという重責も負うことになっていきます。

概算を高く出すと受注できず、
安く出しすぎると首を締めることになる。

これは、一般の方には簡単そうに見えるかもしれませんが、
世の中の99.9999999%の建築関係者から見ても、
そんなことがホントにできるのかよ?
というぐらい超難易度の高い作業だと思います。

ゼネコンの概算見積は、設計事務所に対するサービス見積で
当然数社から取るので本見積のときは何の責任もないですが、
プロジェクトを進めるかどうかを決定する責任を負う立場で
建設費を10%以上下げる中で何処まで下げられるかまで考える見積は非常に頭を悩まします。

ゼネコンが出来ないというところから下げるのがコスト削減率なので
当然、ゼネコンから概算を取ることなど全く意味を果たさず、
信じられるのは自分のデータと嗅覚のみです。

お客様に概算見積を出す1時間は、
鼻をヒクヒクさせながら、
もうちょっと上げとくか・・・
もうちょっと攻めるか・・・
みたいに数字と睨めっこ・・・

その後、半年後に、試験結果の発表として見積結果が出てきます。

建てるために工程を組んだり手配をしたり他のマネジメントも
ちょこちょことオマケで、出てきますが、
「概算を計算する⇔10%以上コストを下げながら概算に正解を出す」
という作業があくまでメインとなります。

この一連の作業が出来ない偽CM屋・偽コンサルが世の中にはごまんといますが、
素人だましのような、かっこ悪いことはしたくはありません。

そして、これだけ言っておきながら、
常にアンテナを張って建設費の動向はチェック・予測してはおりますが、
概算見積から見積開始、請負契約までの半年間のタイムラグ

はっきり言って、しびれる・・・

34歳ですが、白髪染めが抜けると真っ白ケッケになってしまいました(笑)

そんな感じで実際に見積をしていくなかで、
確実に予算以下に収まるという自信が確信に変わる瞬間は、
自分を信じてくださった、お客様が喜んでくださる顔が浮かんで

たまらん・・・

ということになっていきます。

正当なCM屋としてモチベーションを維持できるのは、
お施主さんも同じように持っている感覚を、
同じように感じることが出来るという、
この快感を知ってしまったからかもしれません。

嗅覚を研ぎ澄まして快感を追い求めていきたいと思います。


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