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建設費と坪単価

2010/12/8

建設費と坪単価2

建設費と坪単価について以前、書いたことはありますが、
先日、お客様より、概算収支をご提出した際、
「何故、この物件は専有坪単価と法床坪単価がこんなに離れているのか」
というご質問を受けました。
(坪単価の種類についてはこちらの坪単価1をクリックお願いします。)

こんなこと誰も一般の方には教えないと思いますが、
ざっくりご説明を・・・

共同住宅の中廊下(両方が壁の廊下等)は法床面積に加算されるので、
中廊下タイプの建物の法床面積は、
外廊下タイプ(廊下で外気に解放されている部分)の建物に比べ大きくなります。

同じ建設費1億の建物でも
坪単価の分母となる法床面積が中廊下タイプの建物の方が大きくなるので、
見かけの法床坪単価は安く見えます。

つまり、ご質問を受けた建物は
中廊下タイプの建物だったのです。

外廊下タイプの建物は法床に加算されるのは
EVシャフトの1フロア3.5?程×階数と、階段周りの廊下の一部、
若干の機械置場等の面積が加算されるだけなので、
専有床の坪単価と法床の坪単価は中廊下タイプよりは近い感じでしょうか。

このように、実際には法床坪単価が高い安いは建物の形状にかなり左右されます。
(勿論、法床坪単価が安いに越したことはないのですが。)

ワンルームでもファミリーでも建設費を考える場合、
基本はルーム(1部屋)幾らという考え方です。

積算上も同様の考え方で数量を拾ったり
高い安いを戸当たり幾らで考えていく工種が多いです。

例えば、20?でも25?でも
・給排水衛生設備、空調換気設備 105万
・電気設備 55万
・家具(下足等) 4万
・木製建具 8万
・鋼製建具 15万
・ユニットバス 11万
・キッチン 16万
・洗面化粧台 5万
・・・
といった部分の建設費は固定で掛かってきますので、
一部屋当たりの専有坪単価は部屋が小さい方が上がります。
(固定で建設費の掛かる部分が濃密になっているということです。)

これに躯体の工事費(大体、建設費の40%程度)と
ゼネコンの経費(仮設+現場経費+工事利益=建設費の14-16%)

1部屋当たりの金額は部屋が小さくなれば、
躯体分とフローリングやボード等の数量が若干減るので、
その部分は下がりますが、
固定で掛かっている部分は下がることは殆どないです。
(設備の配線・配管のm数が若干変わる程度)

建設費は全ての項目を
ある時期で区切って数量×単価で掛け合わせたものの総和となり、
見積時期、物件規模、地盤、道路付け、建物の形状、
階数、ワンフロアーの戸数、仕様により変わってくるので、
一概に坪単価では高い安いは比較しづらい部分があります。

収支を組む場合、全部、積算してたら大変なので
まず、物件規模、地盤の状況や道路付け、
建物の形状、階数、ワンフロアの戸数等から、
感覚的に、それぞれの坪単価やルーム幾らで検討して、
収支が合いそうであれば、詳細に積算して見て、
実際にかかるであろう概算見積をすることになります。

概算見積もりでは、
積算し単価まで数字を一通り入力し終わった後に、
躯体、内装、設備、仮設+現場経費+工事利益等を比較して、
この建物は躯体に建設費が食われているとか、
法床換算や専有床換算、
1戸当たり換算で妥当性があるかを検証したりもします。

CM方式の場合は全ゼネコンと全下請に同じ数量表(金抜き)をお渡しし、
まずは単価で競争していただき、
最後に若干の数量の微調整をする形になりますので、
比較をしやすく全てがガラス張りになり交渉しやすくなります。
(何処が高いか安いか一発でわかります。)

じゃあ、坪単価幾らなら安いのかといわれると
東京で、RCで40万円台/法床でワンルームマンション建てたら超安いと思います。
(北海道では普通の様です。)

コンストラクション・マネジメントをやれば大体どれくらいで出来るか
お知りになりたい方は、お気軽にお問い合わせ頂ければ嬉しいです。


   

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