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2013/5/6

バリューアップ工事における実例紹介1

これまではコンストラクション・マネジメントに関する概略的な説明をしてきましたが、今回は実際の事例を使いながら、どのように業務が進み、どのような効果が得られたのかを紹介していきたいと思います。

■事例1■

ファンドにて保有している港区にある6階建てオフィスビルは、築年数が19年程経過しており、外壁タイルの劣化、鉄部塗装の劣化、屋上・ベランダ防水の劣化等が見受けられ、更に空調機器の経年劣化解消、テナントからの要求品質に応える必要性などから、バリューアップ工事を行うこととなりました。


仝従把握のための調査・診断

外壁タイルの打診、外壁タイルのひび割れ箇所の確認、躯体コンクリートの状態確認、外壁タイル目地の状態確認、防水の状態確認、鉄部塗装の状態確認などを行い、更に当該案件においては、空調機器全ての撤去・交換とそれに伴う屋上に設置の各種機器の撤去・交換という大規模な工事が必要であったため、テナントのいない休日などを利用し、フロアー毎に竣工図と照らし合わせながら既存空調機の設置場所の調査、天井裏の配管スペースの確認、既存パイプシャフトの状態なども同時に調査し、屋上危機の解体・搬出経路の検討なども行いました。

それらの調査・診断の結果をまとめ、今回のバリューアップ工事の指針となる調査・診断報告書を作成し、その内容についてオーナー確認をしていただきました。


∋斗佑魍猟蠅垢襪燭瓩隆覯茵設計

調査・診断報告書の内容を基にバリューアップ工事に必要な工事項目に対して、工法・仕様の検討、仮説計画の検討、工期・工程の検討など、オーナー、PM会社、各テナントへのヒアリングを行いながら設計図書の作成しました。

特に空調機器部分の設計については、テナント満足度向上のためにも仕様検討には時間を費やす必要性がありました。

更に工事に関しては、原則夜間・休日における作業と工事となるため、工程・方法について入念に検討し設計図書、要項書を作成しました。


ビルの現状を正しく調査・診断し、要求される仕様を適正に判断することが最も重要であり、仕様において過剰や不足が発生させないことがポイントとなります。

次回のコラムでは、オフィスビルバリューアップ工事の見積徴収から見積書の「見える化」までについて書きたいと思います。

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バリューアップ工事における実例紹介1

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